Gestão Ativa de Carteiras Imobiliárias: Estratégias, Oportunidades e Impacto Econômico
Por Bernardo Carvalho
A busca por maior rentabilidade, em um cenário de juros voláteis e concorrência crescente por ativos de qualidade, tem levado investidores a adotar estratégias de gestão ativa — não apenas em fundos de renda variável ou renda fixa, mas também nas carteiras imobiliárias.
Diferentemente da gestão passiva, centrada na manutenção e na valorização orgânica dos ativos, a gestão ativa envolve intervenções estratégicas, baseadas em inteligência de mercado, reposicionamento de ativos e reavaliação constante do portfólio.
Essa abordagem tem ganhado destaque entre Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), empresas com patrimônio imobiliário relevante e family offices, que buscam maximizar a performance de seus ativos físicos. No Brasil, país de grande diversidade regional e complexidade legal e urbanística, essa estratégia demanda atuação altamente especializada.
Assim como no mercado financeiro, a gestão ativa parte da premissa de que decisões proativas podem gerar retornos superiores à média — ao capturar oportunidades de valorização, ajustar o uso dos imóveis às novas demandas ou até mesmo mudar completamente sua destinação.
Três dimensões centrais da gestão ativa
1. Localização e dinâmica urbana
O Brasil é um país continental, com realidades econômicas, sociais e legais profundamente distintas entre estados, cidades e bairros. A localização do ativo é um dos principais determinantes de valor. Mas é fundamental compreender também as dinâmicas de expansão urbana, os planos diretores, a infraestrutura pública e a migração dos centros de atividade econômica. As capitais brasileiras cresceram em densidade e complexidade, mas com forte desigualdade de valorização entre suas regiões intraurbanas.
2. Segmentação do mercado imobiliário
O setor de real estate abrange uma gama variada de produtos — shopping centers, hospitais, centros logísticos, hotéis, empreendimentos residenciais e comerciais, loteamentos, entre outros. Cada segmento responde de maneira distinta aos ciclos econômicos, aos comportamentos de consumo e às mudanças tecnológicas.
Durante a pandemia, por exemplo, os shoppings centers foram duramente impactados, enquanto os centros logísticos se valorizaram com o avanço do e-commerce. O segmento residencial segue como o mais dinâmico em lançamentos, mas a rentabilidade líquida dos ativos logísticos tem superado o setor habitacional.
3. Formatos de detenção e alocação
A gestão ativa pode ser aplicada a ativos detidos diretamente ou por meio de veículos coletivos, como os FIIs. Em ambos os casos, há espaço para a aplicação de inteligência de mercado, embora os mecanismos e limitações jurídicas variem.
Ineficiências patrimoniais e gatilhos de ação
Muitas carteiras — de empresas, famílias ou instituições — acumuladas ao longo do tempo apresentam níveis elevados de ineficiência, com imóveis subutilizados, obsoletos ou desatualizados em relação à demanda atual. Os principais gatilhos para a gestão ativa incluem:
- Mudança de uso da terra em função da expansão urbana;
- Variações no perfil demográfico e de consumo de determinadas regiões;
- Obsolescência funcional ou arquitetônica dos ativos;
- Desequilíbrio na carteira de inquilinos, com concentração em segmentos em declínio;
- Inadaptação dos imóveis às novas normas ambientais e urbanísticas.
Boas práticas e inteligência aplicada
Para gerar valor concreto, a gestão ativa deve incorporar um conjunto de práticas técnicas, operacionais e analíticas, tais como:
- Acompanhamento do fluxo de caixa individualizado: cada ativo deve ter seu fluxo monitorado separadamente, com registro de receitas e despesas e aplicação de um “valor de saída” atualizado com base em transações recentes no mercado. Isso permite decisões mais racionais sobre manutenção, venda ou aumento de participação.
- Estudos recorrentes de viabilidade: terrenos ociosos e edificações subutilizadas devem ser continuamente avaliados para novos projetos, com base em modelos financeiros, cenários de precificação e análise de elasticidade da demanda.
- Leitura da dinâmica urbana: compreender a expansão das cidades, mudanças de centralidade e novos eixos logísticos é fundamental para antecipar tendências de valorização e posicionar estrategicamente os ativos.
- Uso de bases de dados de transações: informações confiáveis sobre valores transacionados, vacância, renda potencial e absorção líquida ajudam a calibrar estimativas e orientar decisões de compra, venda, retrofit ou desenvolvimento.
- Estabelecimento de benchmarks: o desempenho da carteira deve ser comparado a métricas de mercado — como o IFIX (para fundos listados), FIIs com perfil semelhante ou índices regionais de valorização.
O impacto da gestão ativa
Reconfigurar a carteira com base na lógica da gestão ativa pode gerar retornos ajustados ao risco significativamente superiores aos da gestão passiva. No entanto, isso exige capital técnico, visão de longo prazo e gestão eficiente dos riscos regulatórios e operacionais.
Estudos indicam que uma carteira ativa bem gerida pode obter um acréscimo médio de 6,3 pontos percentuais ao ano na TIR (Taxa Interna de Retorno), em comparação com uma carteira passiva de mesma composição original.
A gestão ativa de carteiras imobiliárias representa uma fronteira estratégica para investidores institucionais, empresas com ativos herdados e grandes famílias com patrimônio construído ao longo de gerações. Mais do que um conjunto de imóveis, trata-se de gerir um portfólio de oportunidades.
Num cenário em que eficiência e rentabilidade caminham lado a lado com capacidade de adaptação, a gestão ativa se consolida como uma ferramenta indispensável para destravar valor, ampliar retorno e posicionar os ativos para o futuro do Real Estate brasileiro.
