O hype passou — mas a história não acabou: Os fundos imobiliários viveram anos de ouro entre 2019 e 2021. Cotistas dobravam, dividendos viravam pauta diária e a classe era o “primeiro amor” do investidor pessoa física. É o que mostra um texto do Valor Investe que o Focus Poder resume a seguir.
Hoje, porém, a relação esfriou. A base cresce no ritmo mais lento desde a popularização da indústria — apenas 3% em 2025 até outubro — bem distante da euforia que lotava fóruns e lives.
Juros de 15% redesenham tudo
A renda fixa virou concorrente cruel. Com título público pagando perto de 15% ao ano, liquidez diária e risco quase nulo, o varejo migrou. Não por ódio aos FIIs — mas por estímulo imediato.
O investidor brasileiro ainda não pensa em décadas; pensa em mês. E o ciclo de juros altos reprogramou o comportamento.
Apesar do torpor, o setor não encolhe
Mesmo com apetite seletivo, o mercado captou R$ 42,9 bilhões neste ano — perto dos níveis de 2024. E longe do tombo de 2022.
Mais: o valor de mercado dos FIIs, que caiu para 75% do valor patrimonial no auge da Selic, voltou para cerca de 90%.
O IFIX entrega — e muito
O índice dos FIIs sobe 15,3% no ano, superando boa parte da renda fixa.
Setores mais quentes:
- Shoppings: +19%
- Galpões logísticos: +17,6%
- Renda urbana: +15,8%
- CRIs (fundos de papel): +14%
Com dividendos estáveis e preços recuperando, o investidor volta a olhar a classe com menos má vontade.
Fundos de tijolo voltam ao jogo
Vacância caiu, operações melhoraram e os preços ainda estão longe do pico do ciclo anterior.
Gestoras como a EQI já elevam a exposição ao segmento, antecipando o efeito da queda de juros prevista para 2026.
Criatividade para captar em tempos duros
Com o juro alto, gestores recorrem a trocas de cotas e operações estruturadas para manter o deal flow.
Os fundos de papel ainda puxam boa parte da captação do ano, mas há retomada clara nos fundos de tijolo.
O fator crucial: isenção fiscal
A tentativa de taxação através da MP 1303 acendeu todos os alarmes do setor. Para o mercado, tributar dividendos seria travar incorporadoras, encarecer captações e esfriar uma indústria que financia parte relevante do setor imobiliário.
A manutenção da isenção é vista como não-negociável.
2026 já no radar
O consenso entre gestores: o ciclo positivo deve recomeçar a partir de 2026, com juros em queda, economia em estabilização e fluxo estrangeiro voltando.
A Hedge Investments resume: FIIs continuam saudáveis, com menos eventos de crédito e mais qualidade operacional do que outras classes.
Conclusão Focus Poder
A febre dos FIIs acabou? Sim — a febre, não a classe. O romantismo deu lugar à maturidade. O investidor não está fugindo: está selecionando, esperando e observando. Com juros ainda nas alturas, o varejo é pragmático. Mas quando a Selic cair — e ela vai cair — os FIIs já estarão posicionados para o próximo ciclo. Não é o fim da história. É apenas um capítulo entre ciclos.
