Em decorrência dos últimos acontecimentos relacionados a COVID-19 no mundo, todos os países seguindo orientações da Organização Mundial da Saúde (OMS) estão realizando diversas restrições com o intuito de frear a rápida disseminação do vírus. Assim, tais restrições estão sendo determinantes para um prejuízo econômico imensurável, refletindo diretamente nos contratos de locação comercial e residencial.
Neste contexto, deve-se observar em primeiro plano que ambas as partes do contrato de locação sofrerão prejuízos significantes, cabendo as partes negociarem uma melhor forma de arcar com as obrigações contratuais, visando minimizar e equilibrar os prejuízos existentes.
Nem todos, porém, encontrarão facilidades para negociar os termos do contrato de aluguel. A falta de legislação própria para a atual situação que estamos vivendo está fazendo com que surjam muitas dúvidas sobre a relação entre locatário e locador. Hoje possuímos algumas decisões dos Tribunais Estaduais, concedendo liminarmente diminuição do valor do aluguel, bem como, a suspensão da exigibilidade dos pagamentos referentes ao aluguel mínimo mensal e fundo de promoção e propaganda nos casos de loja localizada dentro de shopping centers, enquanto permanecerem fechados em razão da pandemia.[1]
Assim, prezando pelo bom senso e pela preservação do contrato de locação durante o período de instabilidade financeira existente, as partes devem de todas as formas buscar uma solução levando em consideração o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade com foco em negociar e fechar a melhor forma para que o contrato continue sendo devidamente cumprido.
Obviamente que os casos deverão ser tratados individualmente, uma vez que quando se trata de loja situada dentro de um Shopping Center, esta possui inúmeras peculiaridades que inexistem em uma loja de rua. Essa análise individual levará em conta o nível de faturamento do inquilino, se o estabelecimento está operando na modalidade Delivery, se é realizada venda de produtos através de site de compras e até mesmo se ocorre o fechamento total da loja, dentre outras.
Devemos ter em mente que caso um acordo extrajudicial não ocorra entre as partes, nosso ordenamento jurídico possui a possibilidade de revisão contratual[2], que no momento seria primordial para preservar a economia que já se encontra abalada, bem como a manutenção de empregos gerados por essas empresas, uma vez que é totalmente pertinente a hipótese da revisão contratual, dada a situação excepcional provocada pela pandemia ora decretada no mundo.
Como dito anteriormente, antes de medidas judiciais, devem as partes pactuarem para que cheguem a um acordo amigável, respeitando o princípio da boa-fé objetiva que permeia as relações contratuais. Apenas nas hipóteses de negociações infrutíferas é que se deve procurar o caminho judicial para a revisão do contrato em vigor ou eventuais pedidos subsidiários.
No tocante aos contratos de aluguéis residenciais, também devemos levar em consideração a importância do acordo extrajudicial, deixando para o último caso as ações judiciais.
Dentro do Projeto de Lei 1.179/2020[3] aprovado no Senado Federal e encaminhado para a Câmara dos Deputados, trazia um artigo polêmico que previa aos locatários residenciais que fossem demitidos ou sofressem redução de carga e remuneração, poderiam suspender o pagamento do aluguel. No entanto, tal artigo foi excluído do Projeto de Lei pela Senadora Simone Tebet (MDB/MS), sob o argumento que “por haver presunção absoluta de que os inquilinos não terão condição de pagar o aluguel e por desconsiderar que há casos de locadores que sobrevivem apenas dessas rendas.” O único artigo que permaneceu referente às locações urbanas, foi o Art. 9° e parágrafo único[4] que prevê a suspensão das liminares de despejo nas ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.
Devemos então esclarecer que o meio jurídico passou a discutir diversas possibilidades sobre o assunto, porém não se chegou ao um consenso o instituto jurídico aplicável as relações locatícias durante a pandemia.
Doutrinadores visualizam ser motivo de força maior para a revisão contratual. Alguns afirmam que estamos diante da teoria da imprevisão, capaz de alterar a base contratual ou até mesmo extinguir o contrato, sem penalidade. Existem aqueles que também veem a possibilidade da aplicação da boa-fé objetiva. Há de se colocar em xeque também a não possibilidade de o locatário ter direito a suspensão do pagamento ou encerramento do contrato sem aplicação de penalidades.
Com isso, o que se pode dizer é que também no contrato de locação residencial, deverá existir uma análise individual e caso o locatário alegue não ter condições de pagar o aluguel devido ao evento de força maior (Coronavírus), o mesmo deverá provar sua dificuldade financeira, tais como, redução de renda ou demissão, para que assim possa suspender, reduzir ou até mesmo parcelar tais valores.
Por fim, o que se deve ter em mente nos contratos de locação, é que todas as partes envolvidas estão passando por momentos de dificuldades e incertezas e o acordo extrajudicial será a possibilidade de minimizarem suas perdas, uma vez que se o locatário sofrerá eventuais prejuízos, o locador reduzirá o risco do seu imóvel ficar vazio por um prazo indeterminado.
[1] Decisões judiciais TJSP Processo: 1026645-41.2020.8.26.0100 – Processo: 1010893-84.2020.8.26.0114 – Processo: 2063701-03.2020.8.26.0000
[2] Art. 478 a Art. 480 do Código Civil de 2002.
[3]https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306
[4] Projeto de Lei 1.179/2020 – Art. 9° Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 § 1°, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei 8.245/1991, até 30 de outubro de 2020.
Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas as ações ajuizadas a partir de março de 2020.
