O avanço das aquisições de imóveis por meio de criptomoedas traz oportunidades e desafios tributários. A utilização de criptomoedas na aquisição de imóveis tem ganhado força tanto no mercado nacional como internacional.
A venda de um imóvel na Suíça avaliado em 134 milhões de dólares, pago por meio de criptomoedas, ou mesmo o recebimento desses ativos por imobiliárias e incorporadoras brasileiras (tais como Tecnisa, Katz Construções e Valor Real), são exemplos desse novo mundo.
Por sua relevância trataremos do bitcoin, como o principal ativo utilizado para essas operações. O bitcoin, como criptomoeda, é definido pela OCDE como uma moeda digital. A distinção entre moeda digital e moeda fiduciária (dinheiro) é muito importante para a tributação. Em verdade, o bitcoin não é moeda, sob a ótica jurídica; são ativos virtuais utilizados como meio de troca ou com fins especulativos.
Essa distinção entre o bitcoin e a moeda (real, dólar, euro), ocorre porque essa detém três características básicas: a) curso legal; b) curso forçado; e c) uma autoridade emissora. Apesar de a Receita Federal considerar uma criptomoeda como um ativo financeiro para fins tributários, esta não é moeda para fins regulatórios.
Dito isso, as operações de compra e venda de imóveis com recebimento em bitcoin cercam-se de alguns desafios quanto ao tipo de tributação incidente. A venda de um imóvel enquadra-se, naturalmente, no tipo contratual de compra e venda previsto no art. 481 do Código Civil, onde um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa (imóvel), e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Mas se o bitcoin não é moeda fiduciária(dinheiro), como fica a tributação?
Em primeiro lugar é preciso que se diga que não há uma legislação específica sobre o tema. Daí pode-se cogitar duas frentes de análise. A primeira é que a forma de pagamento pouco importava, mas sim a natureza da operação. Sendo uma receita operacional, não importaria o meio de recebimento (bitcoin, por exemplo).
Imaginando uma incorporadora no lucro presumido, a venda seria tributada em torno de 7%, mesmo sendo recebido em bitcoin. Já a segunda frente revela sutilezas. Se o bitcoin não é uma moeda (dinheiro), estaríamos diante realmente de uma compra e venda?
Bem, é nessa outra vertente que outras possibilidades de tributação podem surgir, como ganho de capital por exemplo, ou mesmo a não tributação. Note-se que aqui os efeitos tributários são completamente diferentes.
O importante é que as duas visões têm efeito completamente distinto, podendo mudar drasticamente a tributação dessas operações. É claro que o assunto é novo e desafiador, e requer amadurecimento.
