Em 11 de janeiro de 2022, a Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgou, oficialmente, o ÍNDICE DE VARIAÇÃO DE ALUGUÉIS RESIDENCIAIS (IVAR), o qual será atualizado mensalmente e tem como objetivo acompanhar a evolução de mercado, especificamente, do nicho de contratos de locação.
De acordo com a informação divulgada no site da FGV, o cálculo desse índice leva em consideração dados obtidos através da análise de contratos de locação reais, tendo sido considerados contratos retroativos, datados desde 2018, para aferir maior segurança na amostragem. Tais documentos foram e permanecerão sendo fornecidos, periodicamente, por empresas administradoras de imóveis, através de uma parceria firmada para este fim[1], a qual contempla, atualmente, empresas do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, de São Paulo, de Porto Alegre e de Belo Horizonte, mas a intenção é expandir este rol.
A criação desse novo índice veio como resposta à distorção ocasionada no setor locatício nos últimos dois anos, em decorrência da disparada do IGP-M, que escancarou a lacuna existente nos contratos desse segmento: a ausência de um índice indexado às variantes que, de fato, afetam os preços dos aluguéis.
Na ausência de um índice específico, historicamente, o mercado adotou o IGP-M como índice de correção monetária nos contratos de aluguel.
Acontece que este índice, que tem como objetivo indicar a variação da inflação, é composto por três outros índices, com pesos diferentes na composição: o IPA (Índice de Preços por Atacado, com 60%), o IPC (Índice de Preços ao Consumidor, com 30%) e o INCC (Índice Nacional do Custo da Construção (INCC, com 10%). O IPA, com maior peso na composição do índice, tem relação estreita com a variação de preço das commodities, que, por sua vez, é dolarizada. Logo, os impactos nesse componente pela crise ocasionada pelo lockdown decorrente da pandemia do COVID-19 contribuíram diretamente no salto do IGP-M, que atingiu em meses como maio /2021, uma majoração de quase 40% no acumulado de 12 meses[2].
Os impactos dessa majoração foram sentidos, diretamente, na rotina dos locatários, tendo havido uma judicialização em massa de ações revisionais com o objetivo de alterar o IGP-M por outro índice inflacionário. Nesse movimento, o IPCA recebeu atenção especial, o qual chegou a ser sugerido por inúmeros economistas. Contudo, o que tem se observado é uma grande resistência dos tribunais em interferir na esfera privada para alterar o índice adotado originalmente entre as partes.
Em paralelo, no âmbito legislativo, foi proposto o PL 1026/2021, que visa estabelecer o IPCA como teto para o reajuste em contratos de aluguel. O referido projeto permanece em trâmite no Congresso Nacional, ainda na fase de plenário virtual[3].
Assim, a medida adotada pela FVG, com o lançamento do IVAR, se apresenta como uma ferramenta mercadológica, que apesar de não ter caráter vinculativo, tendo em vista a permanência da liberdade das partes em eleger qual o índice a ser adotado, constitui uma alternativa para sanear essa problemática vivenciada na esfera do mercado locatício, cuja eficácia irá depender da forma como o mercado irá recepcioná-lo e, portanto, só poderá ser atestada com a experiência no decorrer dos próximos meses.
[1] https://portal.fgv.br/noticias/ivarfgv-ibre-lanca-indice-variacao-alugueis-residenciais
[2] https://portal.fgv.br/noticias/igpm-maio-2021
[3] https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2275102
