Por Frederico Cortez
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Olá, amigos e amigas do Focus.jor. Vamos começar por uma regra simples em nossa legislação: todas as relações comerciais são regradas por leis escritas. No meio jurídico, dar-se o nome de direito positivo. No entanto, há países em que a sociedade segue os costumes locais, enraizados por anos e anos no dia a dia dos seus cidadãos. Voltemos ao Brasil, e aqui vale o que está escrito na lei. Em se tratando de contrato de locação, aplica-se a Lei 8.245/91 (lei do inquilinato).
“-Cortez, sou obrigado a entregar o imóvel todo pintado no fim do contrato do aluguel?”
Olhem só, essa exigência consta praticamente em 99,99% (consideremos 100%) os contratos de locação firmado entre proprietários do imóvel ou imobiliária e inquilinos. Só que especificamente, a exigência de pintura no imóvel ao término do aluguel não há respaldo na legislação do inquilinato. O que aconteceu é que começaram com essa obrigação e colou! A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) reza em seu artigo 23, inciso III, que é obrigação do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. E aqui, nessa parte final que entra a questão da obrigatoriedade ou não da pintura em imóvel alugado quando do término do contrato.
A justiça dá diversas interpretações com relação ao que pode se compreender como “deteriorações decorrentes do seu uso normal” em pintura do apartamento, casa ou prédio comercial. Em um dos julgados, realizado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) no ano de 2018, diz que “o locatário não tem obrigação de efetuar pintura nova ao entregar o imóvel locado, se o desgaste decorreu da ação do tempo (art. 23, inc. III da Lei 8.245/91)”. Por outro lado, existem decisões judiciais que determinam que a obrigação de pintar o imóvel ao fim do contrato locatício é do inquilino se estiver escrito no próprio documento. Para terminar, também há decisão da justiça que considera como nula e abusiva a cláusula contratual que impõe obrigação ao locatário de realizar a pintura na entrega do imóvel alugado. Ou seja, há saída para todos os gostos. Mas atenção, a culpa não são dos juízes, ok! E sim dos legisladores que deixaram de dar mais clareza quanto à essa questão em especial.
“Mas Cortez, o que pode ser enquadrado em aluguel como “deteriorações decorrentes do seu uso normal?”
Atenção, aqui pessoal. Esse é um nó cego que a bendita legislação criou, pois como disse acima, faltou previsão do legislador em detalhar em quais situações ocorreriam em decorrência das “deteriorações decorrentes do seu uso normal”. O “x” da questão é se apegar ao contrato de locação, por isso que as cláusulas onde são reservadas às obrigações do locatário devem ser claras e objetivas, prevendo todas as situações com origem na locação do imóvel. Mas, tem casos que pode se determinar as deteriorações pelo uso anormal, como portas quebradas, fechaduras danificadas, luminárias sem funcionamento, janelas com trinco torto. Isso tudo, deve constar em pleno funcionamento e condição de uso no laudo de vistoria quando do recebimento do imóvel pelo inquilino. Ah, outra coisa, no lado de vistoria da entrega do imóvel devem estar presentes o locatário ou outra pessoa que ele indicar. A justiça considera como prova ilegal, a vistoria de imóvel sem a presença do inquilino ou seu representante legal.
Hora do conselho: todo contrato é regido pelo princípio da probidade e da boa-fé, assim em contrato de locação deve prevalecer a transparência tanto no direito e dever do locatário, como também do locador. Também há casos de abusos, como exigir a marca da tinta ou que a pintura seja feita pelo pintor ou empresa indicada pelo dono do imóvel ou pela imobiliária. Nesse caso, a justiça entende que há a necessidade de três orçamentos. A questão é complexa mesmo, e por isso muito importante que um advogado de sua confiança analise todo o contrato antes de você assiná-lo. Pois no fim, o que vai valer é o que constar no documento. Até o próximo “Cortez responde”.
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