Por que isso importa
Uma decisão recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode mudar a forma como milhares de compradores de imóveis defendem seus direitos em todo o país. A Corte reconheceu que o adquirente de uma unidade imobiliária possui legitimidade para ajuizar ação individual exigindo a conclusão de obras de infraestrutura em áreas comuns do empreendimento, mesmo quando o benefício alcança todos os demais proprietários.
Na prática, o entendimento reduz obstáculos ao acesso à Justiça e fortalece a posição do consumidor diante de construtoras e incorporadoras que deixam de cumprir obrigações assumidas na venda do imóvel.
O caso analisado pelo STJ
A controvérsia teve origem em um loteamento no qual o comprador ingressou com ação de obrigação de fazer contra a empresa responsável pelo empreendimento. O objetivo era compelir a construtora a concluir obras de infraestrutura prometidas contratualmente e que permaneciam inacabadas.
A empresa sustentou que o direito discutido possuía natureza coletiva, já que as intervenções beneficiariam todos os proprietários do loteamento, razão pela qual apenas entidades legitimadas ou ações coletivas poderiam buscar judicialmente a execução das obras.
O argumento, entretanto, não convenceu o Judiciário.
O Tribunal de Justiça de Goiás já havia reconhecido a legitimidade do comprador para propor a ação individual. Ao analisar o recurso, o STJ manteve esse entendimento.
O entendimento da ministra Nancy Andrighi
Relatora do processo, a ministra Nancy Andrighi reconheceu que a conclusão das obras em áreas comuns realmente possui natureza de direito coletivo em sentido estrito, pois afeta simultaneamente todos os adquirentes do empreendimento.
Contudo, segundo a magistrada, essa característica não impede que cada comprador, individualmente, busque a tutela jurisdicional quando o inadimplemento também repercute diretamente em sua esfera patrimonial e em seu direito de propriedade. Para a relatora, o atraso ou a não execução das obras impacta diretamente o valor econômico do imóvel adquirido, a fruição do bem e a própria expectativa legítima criada pelo contrato firmado entre as partes.
O peso do Código de Defesa do Consumidor
A decisão também reforça a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas relações imobiliárias.
O STJ destacou que os artigos 30 e 35 do CDC obrigam o fornecedor a cumprir aquilo que foi ofertado ao consumidor. Quando uma construtora anuncia infraestrutura, equipamentos ou áreas comuns e posteriormente deixa de entregá-los, o comprador possui o direito de exigir judicialmente o cumprimento da obrigação.
A ministra Nancy Andrighi ressaltou ainda que a lógica do sistema consumerista é ampliar — e não restringir — o acesso à Justiça, permitindo que o consumidor escolha entre mecanismos individuais e coletivos para a defesa de seus direitos.
Impactos para o mercado imobiliário
A decisão possui relevância que vai além do caso concreto.
Até então, muitas construtoras sustentavam que demandas envolvendo áreas comuns deveriam necessariamente ser discutidas por condomínios, associações ou ações coletivas. Com o novo precedente, o STJ sinaliza que o comprador não precisa aguardar a mobilização de terceiros para buscar seus direitos.
O entendimento tende a fortalecer a posição dos consumidores em situações envolvendo:
- atraso na entrega de infraestrutura de loteamentos;
- execução incompleta de áreas de lazer;
- ausência de equipamentos prometidos em material publicitário;
- descumprimento de memorial descritivo;
- obras de urbanização não concluídas;
- entrega parcial de empreendimentos imobiliários.
Especialistas avaliam que a decisão poderá aumentar o número de ações individuais contra construtoras e incorporadoras, especialmente em empreendimentos horizontais e loteamentos fechados.
Leitura Focus Poder
A decisão da Terceira Turma vai além de uma discussão processual. O julgamento reafirma uma tendência cada vez mais presente na jurisprudência brasileira: a ampliação dos instrumentos de proteção do consumidor e a redução das barreiras de acesso à Justiça.
Em um mercado imobiliário que movimenta bilhões de reais todos os anos, o precedente envia um recado claro às construtoras: promessas contratuais e publicitárias não constituem mera expectativa de venda, mas obrigações exigíveis judicialmente.
Para o comprador, a mensagem é igualmente relevante: mesmo quando o problema afeta todo o empreendimento, ele não precisa permanecer dependente da iniciativa coletiva para buscar a efetiva entrega daquilo que lhe foi prometido no momento da aquisição do imóvel.
