A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não subsiste a responsabilidade dos fiadores pelo pagamento de aluguéis quando o locador, para encerrar o contrato, condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria do imóvel.
O entendimento foi firmado no julgamento de recurso envolvendo contrato de locação comercial celebrado por uma igreja, no qual dois fiadores foram executados por aluguéis supostamente devidos após a desocupação do imóvel.
Discussão sobre a entrega das chaves
Na origem do caso, os fiadores opuseram embargos à execução, sustentando que não poderiam ser responsabilizados pelos valores cobrados no período posterior à desocupação do imóvel. Argumentaram que a locatária tentou devolver as chaves, mas o locador condicionou o recebimento à assinatura de laudo de vistoria, documento que apontava avarias e implicaria assunção de responsabilidade e dívida.
Diante da recusa, a entrega das chaves ocorreu posteriormente por meio de ação de consignação, proposta exclusivamente pela locatária.
Decisões nas instâncias ordinárias
O juízo de primeiro grau acolheu os embargos, reconhecendo a inexistência de débito e extinguindo o processo com resolução de mérito. Para o magistrado, a entrega das chaves não poderia ser condicionada à assinatura de documento único, que vinculava a devolução do imóvel à concordância com a vistoria.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), contudo, reformou a sentença, ao entender que não houve recusa do locador em receber as chaves, mantendo a responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis.
Entendimento do STJ
Ao analisar o recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o contrato de locação por prazo indeterminado — como no caso julgado — pode ser encerrado pelo locatário a qualquer momento, desde que observado o aviso prévio, nos termos do artigo 6º da Lei nº 8.245/1991.
Segundo a ministra, o encerramento da locação constitui direito potestativo do locatário, dependendo exclusivamente de sua manifestação de vontade. Assim, o término do contrato não pode ser impedido pelo locador em razão de alegados danos ao imóvel.
A relatora ressaltou ainda que, conforme a jurisprudência do STJ, o ressarcimento por eventuais avarias deve ser discutido em ação própria, não sendo justificativa legítima para impedir a rescisão contratual ou a entrega das chaves.
Consequências para os fiadores
No caso concreto, a ministra verificou que o imóvel foi efetivamente desocupado e que o locador foi notificado dentro do prazo legal. Dessa forma, concluiu que o fiador não pode ser responsabilizado por ato indevido do locador, que condicionou a entrega das chaves à concordância com o laudo de vistoria.
Com isso, a Terceira Turma afastou a responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis cobrados após a desocupação do imóvel.
