O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que empresas do setor imobiliário não precisam pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao receber imóveis para formar ou aumentar o capital social. O julgamento foi concluído em 19 de outubro de 2026 e estabeleceu que a imunidade tributária também se aplica a holdings patrimoniais, incorporadoras, loteadoras e administradoras de imóveis próprios.
A decisão foi tomada por maioria e tem repercussão geral, o que significa que a tese deverá ser seguida pelo Poder Judiciário em casos semelhantes. O entendimento estabelece que a imunidade prevista na Constituição não depende da atividade econômica predominante da empresa quando o imóvel é transferido para integralização de capital.
Entenda a decisão
A controvérsia envolvia a interpretação de uma exceção constitucional que afasta a imunidade do ITBI quando a atividade principal da empresa é a compra e venda ou a locação de imóveis. Durante anos, municípios utilizaram essa regra também nos casos de integralização de capital, exigindo que as empresas comprovassem não atuar predominantemente no mercado imobiliário.
O STF entendeu que essa restrição se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de sociedades. Na formação ou no aumento do capital social, a imunidade é válida independentemente da atividade da empresa.
Imunidade tem limites
Apesar da decisão, dois limites permanecem. O primeiro diz respeito ao valor do imóvel. A imunidade cobre apenas a quantia efetivamente destinada ao capital social. Se o valor da propriedade transferida for superior ao montante integralizado, a diferença continua sujeita à cobrança do ITBI. Esse entendimento já havia sido estabelecido pelo STF em 2020.
O segundo limite envolve a natureza da operação. Os municípios continuam autorizados a negar a imunidade quando identificarem simulação ou fraude à lei.
Impactos em Fortaleza
Em Fortaleza, a decisão também tem efeitos sobre os procedimentos municipais. Em fevereiro de 2026, a Secretaria Municipal das Finanças (Sefin) anulou instruções normativas que dispensavam a análise da atividade preponderante das empresas nos casos de integralização de imóveis.
Com o novo entendimento do STF, a exigência de avaliar a atividade econômica da empresa para conceder a imunidade perde sustentação jurídica. A adequação dos procedimentos da Prefeitura ao precedente passa a ser um dos pontos a acompanhar.
A partir da decisão, a concessão da imunidade na integralização de imóveis deve considerar principalmente o valor destinado ao capital social e a regularidade da operação, sem restrições relacionadas ao ramo de atuação da empresa.
