Entendimento consolidado em recurso repetitivo
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema 1.173 sob o rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento de que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não responde, em regra, pelos danos decorrentes do descumprimento contratual cometido pela construtora ou incorporadora em contratos de promessa de compra e venda de imóveis.
Responsabilidade não é automática
Segundo o colegiado, a responsabilização do corretor somente será admitida em hipóteses excepcionais, quando houver:
- envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção;
- integração ao mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora;
- confusão ou desvio patrimonial em benefício do corretor.
Efeito vinculante para o Judiciário
O entendimento foi adotado por unanimidade e deverá ser observado por juízes e tribunais de todo o país, nos termos do artigo 927 do Código de Processo Civil (CPC), reforçando a segurança jurídica nas relações imobiliárias.
Caso concreto analisado pelo STJ
Em um dos recursos representativos da controvérsia (REsp 2.008.542), uma corretora questionou decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que a havia condenado solidariamente com a construtora à devolução integral dos valores pagos por consumidores, em razão do descumprimento do contrato imobiliário.
Corretor atua como intermediário do negócio
O relator do tema, ministro Raul Araújo, destacou que o corretor de imóveis, via de regra, exerce apenas a função de intermediário entre o consumidor e o incorporador ou construtor, fazendo jus à comissão pela aproximação das partes. Com o pagamento da comissão, extingue-se sua obrigação, não lhe cabendo responsabilidade pelo cumprimento do contrato principal.
Sem vínculo com a obra ou entrega do imóvel
O ministro ressaltou que o corretor não se vincula à conclusão da obra nem à entrega do imóvel. Assim, não integrando a cadeia de fornecimento nem o grupo econômico da incorporadora, não se justifica sua condenação por eventual inadimplemento contratual da construtora.
Hipóteses de responsabilização do corretor
O STJ reconheceu, contudo, que o corretor pode ser responsabilizado quando extrapola a atividade de corretagem e passa a atuar como incorporador ou construtor, nos termos do artigo 31 da Lei 4.591/1964. Isso ocorre quando ele:
- lidera ou participa diretamente do empreendimento imobiliário;
- integra o grupo econômico da construtora ou incorporadora;
- assume funções típicas do incorporador, como comercialização de unidades antes da construção ou registro do memorial de incorporação.
Responsabilidade decorre da participação no empreendimento
Nessas hipóteses, a responsabilidade do corretor não decorre da corretagem, mas da sua participação no negócio principal. Assim, ele poderá responder por vícios construtivos, atrasos na entrega do imóvel e outras obrigações previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Impacto para o mercado imobiliário
A decisão do STJ delimita o alcance da responsabilidade do corretor de imóveis e fortalece a previsibilidade jurídica no setor imobiliário, ao diferenciar claramente a atividade de intermediação da atuação como incorporador ou construtor.
